а вот и письмо Минфина про продажу кв котор арендо

  • Шомер
  • 29.11.2017, 12:58
  • Просмотров: 436
вали- земельный участок заменить на квартиру, и вуаля..

О налогообложении дохода, полученного от продажи земельных участков, которые сдавались физлицом-не ИП в аренду
29 июля 2015 г. 01:09 Печать E-mail
Письмо Минфина от 11.06.2015 № 03-04-05/33984
Подробнее о документе

Сдавая имущество, физлицо теряет право на освобождение от НДФЛ дохода от продажи

Вопрос: Физическому лицу на праве собственности принадлежат земельные участки сельхозназначения уже более трех лет. В течение всего этого срока указанные земельные участки сдавались в аренду. Однако статуса индивидуального предпринимателя у физического лица нет. Физическое лицо решило продать эти земельные участки.

Подлежит ли в рассматриваемой ситуации доход, полученный лицом, налогообложению НДФЛ?

ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ ОТ 11.06.2015 № 03-04-05/33984
[О налогообложении дохода, полученного от продажи земельных участков, которые сдавались в аренду]

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения дохода, полученного от продажи земельных участков, которые сдавались в аренду, и сообщает, что в соответствии с пунктом 11.4 Регламента Министерства финансов Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 № 82н, в Министерстве финансов Российской Федерации не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Одновременно сообщаем следующее.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

При этом согласно абзацу второму пункта 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Исходя из изложенного, доходы, полученные от продажи земельных участков, которые находилось в собственности налогоплательщика три года и более, освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц в случае, если они не использовались в предпринимательской деятельности.

Вместе с этим обращаем внимание, что в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Согласно статье 11 Кодекса индивидуальными предпринимателями признаются физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Таким образом, если сдача в аренду недвижимого имущества отвечает вышеуказанным признакам предпринимательской деятельности, то независимо от регистрации в качестве индивидуального предпринимателя сдача имущества в аренду будет являться предпринимательской деятельностью.

В таком случае оснований для освобождения от обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи такого имущества, иметься не будет.

Заместитель директора Департамента
Р.А.Саакян
В продолжение темы еще одно письмо, про нежилье:


Письмо МинФина России №03-04-05/25690 от 04 мая 2016 года

Вопрос:
Об НДФЛ при продаже физлицом, прекратившим деятельность в качестве ИП, нежилого помещения, которое сдавалось в аренду.

Ответ:
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи нежилых помещений, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса (здесь и далее в редакции, применяемой к правоотношениям, возникшим до 1 января 2014 года) при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

При этом в соответствии с абзацем четвертым данного подпункта положения подпункта не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Исходя из изложенного налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества в случае, если оно не использовалось им в предпринимательской деятельности.

Если нежилое помещение использовалось налогоплательщиком в предпринимательской деятельности (сдавалось в аренду), то его реализация, по нашему мнению, относится к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.

Вместе с тем, в случае если физическим лицом к моменту продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовались в предпринимательской деятельности, деятельность в качестве индивидуального предпринимателя прекращена, доходы, полученные от продажи такого помещения, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке. При этом имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, не предоставляется.

Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Саакян Р.А.
по прочтении Сечина считаю Робин Гудом И хочется пожелать Улюкаеву лет 20, хотя бы.

По сути, возник вопрос
> Если нежилое помещение использовалось налогоплательщиком в предпринимательской деятельности (сдавалось в аренду), то его реализация, по нашему мнению, относится к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.

А если нежилое помещение использовалось собственником (магазин, или место оказания услуг от парикмахерской до школы), это тоже использование в предпринимательской деятельности?
ваши примеры- однозначно использование в предпринимательской деятельности, странно, что вы этого не видите.

Ибо предпринимательство- телодвижения с целью получения прибыли. И помещение- это основное средство. Не было бы его в собственности- предприниматель платил бы аренду. Вы же не будете спорить, что, скажем, холодильники и витрины в магазине- это средства для получения прибыли? ИМХО, логично.

А вот если у человека было машиноместо в добром районе, которым этот человек пользовался единолично- тогда да, брать с него налоги при продаже нелогично будет.
Хм, а если имущество 3 года сдавалось, а потом еще 10 простаивало перед продажей? или достаточно одного дня в аренде засветиться, чтобы стать по сути непродаваемым?
А судебная практика есть на эту тему?
что значит - простаивало? кто это может подтвердить? в налоговую был сигнал- сдается в аренду. Значит, сдается. А то, что владелец не платил налоги- это он уклонялся;)) и 10 лет ему никто уклоняться не даст.

По известному мне опыту- либо люди садятся на иглу и платят налоги, либо сразу продают. Отбиться практически нереально
Отбиться от чего? от претензий налоговой на тему: почему вы раньше платили налоги (сдавали), а теперь перестали?
И что значит "сразу продают"? сразу после чего? после выезда последних съемщиков?
эээххх...судя по вашему вопросу, не имели вы дела с налоговой.

Пришел я и говорю, мол, задолбали арендаторы, больше сдавать не буду. А они- не, ты просто налоги платить не будешь. И прессовать начали конкретно.
Сейчас вы, я так предчувствую, будете рассказывать,как сесть на белого коня, как ворваться в налоговую, как всех покрошить в капусту...и может быть, вы врываетесь и крошите, крошите, крошите...

Но вот по моему опыту, не видел я белых коней в налоговой...в основном, терпилы...поорут, поорут, и пойдут, плача и спотыкаясь..

Да, после того, как чел решил, что с него хватит бодания с налоговой- он продает квартиру. Все. Точка. И таких в моем опыте тоже достаточно.
т.е. те, кто играет почти по правилам регистрация договора, налоги, но без ИП, попадут на ндфл при продаже?
угу. Причем это не первый раз, когда законопослушные пополнители закромов Родины попадают под раздачу, отбивая у остальных всякое желание светиться.
будут сдавать квартиры по старинке... без регистрац ии договоров аренды и соответственно без уплаты налогов... идиоты
Прильют незаконное предпринимательство
пришивать устанут... в данном случае, это не просто
ставлю на то, что ничего не изменится сколько бы прорицателей не высказывалось на форумах
смотря что считать за изменения. Скажем, достали соседи арендаторы- посылаешь владельцу квартиры распечатанное письмо Минфина и проект заявления в налоговую. Если это не упертый придурок- думаю, порешает вопрос со своими зверьками
кстати это и сейчас можно сделать причем и без всякого письма Минфина

даже если арендаторов достали соседи-всю-жизнь-тут-живем
эт точно, достать только арендаторы могут коренные все белые и пушистые поголовно
Легче простого, придет к те чувак, даст бабла ты ему сдашь квартирку. А он те дело через пару дней с мечеными купюрами и фотовидеофиксацией. В РБ так с бомбилами борятся более чем активно.
а если переводом на карту "возврат долга"? какой нал в цифровой век?!
думаю на 3 раз этому чуваку просто жбан проломят где нить в темном дворе... другие такие оч призадумаются
Страна большой, в одном месте светится никто не будет. Ну и всякие участковые с проверками "а хто тут живет без прописки и на каких основаниях" тоже могут внезапно появиться. Было такое когда-то, когда УК с участковыми ходили и вписывали потом в квитанции не прописанных, а проживающих. Это, конечно, на раз опротестовывалось, но многие платили. Ну и добрых соседях не забудьте, стукачество в стране в крови.
по поводу участковых... можно сделать временную регистрацию арендаторам, а уж на каких условиях они живут, не ваше как грится дело.
Ну а на счет "большой страны" это из области фантастики. Никто по регионам ездить заниматься подобной фигней не будет)) Кстати в 2000 знаком был с одним подобным персонажем, тот подставным был при задержании наркобарыг, так от?№али его в прямом смысле, а потом сгинул куда то. Так что на стукачей найдутся и порядочные.
когда-нибудь проще будет соблюдать чем по башке, все к этому идет
жаль только жить в эту пору прекрасную
уж не придется ни мне ни тебе
не скажите... введут налоговый вычет для арендаторов те стучать начнут и официальные договоры хотеть.
в двойне идиоты будут... 1. Думаю 9 из 10 арендодателей не будут подписывать никаких договоров, зная о последующем геморое.
2. Отвалится масса потенциальных покупателей квартир/новостроек, потому как многие покупают и сдают, а при таком раскладе нах нужна будет новая хата, будут вкладывать во что то другое.
Re: в двойне идиоты будут... > 1. Думаю 9 из 10 арендодателей не будут подписывать никаких договоров, зная о последующем геморое.

И что они будут делать с простаивающим жильем?

> 2. Отвалится масса потенциальных покупателей квартир/новостроек, потому как многие покупают и сдают, а при таком раскладе нах нужна будет новая хата, будут вкладывать во что то другое.

Значит можно ожидать снижения цен, там где они выше себестоимости (примем 40 тысяч/м квадратный). Многим снимающим такой вариант понравится.

PS по сути топичного вопроса - расцениваю как предвыборный саботаж со стороны либерального блока. Но, наверное, ошибаюсь, объясняя подлостью обычную глупость.
Вы на даты циркуляров посмотрите, при чем тут что-то предвыборное???
И глупости тут нет ни крошки.
Государство не знает, как еще слупить денег с подданных, вот Минфин налоговикам такую индульгенцию временную втихаря и выписал. В расчете на то, что большинство заплатит и утрется, не все дойдут до Верховного суда, а если и дойдут, то результат там тоже бабка надвое сказала.
Это не закон, это всего лишь трактовка закона Минфином.