Про аккредитив в Сбере спрошу (продавец)

  • elenagr
  • 09.12.2017, 00:37
  • Просмотров: 348
Добрый день!
Не успела я спросить про завышение стоимости в ДКП - Бог дал "нормального" покупателя - без торга и завышения цены, но с ипотекой и аккредитивом.
Выдержка из ДКП, предложенного Сбером:

2.2.3. Расчеты по сделке купли-продажи Объекта недвижимости производятся с использованием номинального счета ООО «ЦНС», открытого в ПАО Сбербанк, бенефициаром по которому является Покупатель.
2.2.4. Перечисление денежных средств Продавцу в счет оплаты Объекта недвижимости осуществляется ООО «ЦНС» по поручению Покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости к Покупателю, а также государственной регистрации ипотеки Объекта недвижимости в силу закона в пользу Банка, по следующим реквизитам
2.2.5. Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты стоимости Объекта осуществляется в течение от 1 (одного) рабочего дня до 5 (пяти) рабочих дней с момента получения ООО «ЦНС» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на объект недвижимого имущества, указанный в п. 1 Договора к Покупателю и ипотеки Объекта в силу закона в пользу Банка в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вопросы:
1. Это "поручение покупателя" - безусловное, заведомо прописывается в документах при открытии аккредитива?
2. От 1 дня или все-таки до 5 дней - кто, где и когда это определяет?
3. Я правильно понимаю, что переход права будет уже зарегистрирован, а деньги еще переданы не будут? Что произойдет, если покупатель "передумает" и начнет пытаться "включать заднюю"?
Сильно ли улучшит положение, если предложить указать в ДКП, что в случае неполучения денег Продавец имеет право на расторжение договора через суд?
4. В какой момент писать и передавать покупателю расписку? Самое логичное - при фактическом получении денег (снятии их с аккредитива). Как на это смотрит Сбер (какова практика)?
5. Пункт договора 2.2.5. - информацию от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на объект недвижимого имущества, - банк получает самостоятельно, или надо привозить договор с отметкой о госрегистарции (как с ячейкой)?
6. Есть ли какие-то платежи, комиссии и прочие нежданные радости, взимаемые с продавца и никак не перекладываемые на покупателя, при аккредитиве, например:
- за выдачу продавцу наличных со счета?
- за перевод денег продавца со счета аккредитива на другой его счет, открытый в Сбербанке (в другом отделении)?
- еще какие-либо комиссии и платежи для продавца?

Ваши мнения, замечания, предложения по аккредитиву в Сбере приветствуются...
Спасибо.
1. Условное. Условие - переход прав собственности.
2. Банк. Подстраховка по срокам.
3. "Поздно пить Боржоми" когда сделка завершена.
4. Расписка пишется при получении нала. Вы же получаете денежные средства безналичным путём.
5. Банк получает самостоятельно.
Уточню немного 1. Условное. Условие - переход прав собственности.
Т.е.безусловное по отношению к дальнейшему настроению покупателя. Открыл аккредитив - УЖЕ заведомо до госрегистрации дал поручение перечислить деньги продавцу в случае перехода права собственности.

3. "Поздно пить Боржоми" когда сделка завершена.

Поздно - кому? Покупателю?
Т.е.банк деньги продавцу перечислит, а если покупать раздумал - судись, оспаривай и получай деньги обратно сам?
4. Расписка пишется при получении нала. Вы же получаете денежные средства безналичным путём.
А что при безналичном способе расчетов пишется? Ничего?

И еще - передаточный акт продавцу нужен? Например, если будет подавать на зачет НДФЛ?
В данном проекте договора его нет.
похоже, вы не уловили суть- никакого аккредитива нет Ибо аккредитивный счет- это счет в ПАО Сбербанк, открытый покупателем.
Аккредитив существует больше 20 лет, уже все отработано, а у Сбера- схематоз с ООО. А слова "с ограниченной ответственностью" - они не просто так:)))

С аккредитивом- да, он безотзывный, то есть покупец передумать не может. Но риск не в том, что передумает, а решит похимичить. С ячейкой ведь тоже можно передумать и написать заяву в Росреестр об остановке реги. ТОлько вот все затраты у него останутся, плюс кредит выдан, проценты тикают, и оплатить их придется тоже. Так что ипотека более надежна в плане эволюций с головой.


2. если продавец не получит денег- что при этом схематозе, что с ячейкой- судиться придется. Это риск продавца, ибо сначала переходит право, потом получаешь деньги.

3. расписку написать можно- но зачем? масло масляное? покупатель получит выписку со счета, подтверждающую зачисление денег на счет продавца.

Деньги выдаются налом при желании, без процентов. Либо можно перечислить на счет. Тоже практически бесплатно.

Риски у продавца вижу только в том, что счет открыт на ООО, и через этот счет качаются деньги. Ну и договор будет без печатей и штампов, но говорят, что в мфц можно сдать, они поставят (для терок с налоговой может понадобиться)
По срокам- были случаи, когда регали аж 10 рабочих дней. А у людей были билеты на пмж на Кипр.

Ну и ошибки, ошибки при электронной реге бьют все пределы разумного. Вчера в ВТБ плевались про электронную регистрацию. Ошиблись везде- и в площади, и в фамилии покупца. Продавец пришел с выпиской из ЕГРН- и пошел, плача и спотыкаясь, исправлять ошибки.

И все же, при условии того, что покупцов не сильно много, считаю риск допустимым.

ЗЫ мне вот давеча предложили разнесенную сделку делать- покупец в Тамбове подписывает свой дкп, продавец в Москве -свой, потом деньги идут из Тамбова в Москву. Причем в Сбере удивились, почему не нравится такая схема...и почему мы их послали...

ЗЫЗЫ но вот что делать покупцу с его недодокументами, ибо обещают, что Росреестр будет глючить и в след году? как подтвердить свое право, если выписки из ЕГРН не выдаются?
<Деньги выдаются налом при желании, без процентов.

Сбер утверждает обратное.
какой-то неправильный вам Сбер попался...или вы не тот вопрос задали
На череповецкой. 2 разных сотрудников пытали. Сложилось впечатление, что они вообще плохо в теме.
они только сейчас начали делать подобные сделки массово. Поэтому могут быть и не в теме.
Заметно. Есть ли какое то отделение сбера с вменяемым персоналом?
надо идти на конкретного манагера. Они долго не задерживаются, уходят в другие банки, так что по Сберу вопрос открытый. Только начнешь общаться- ой, я перешла в другой банк...
Ясно. Печалька.