Как правильно сдавать квартиру? Поделитесь опытом, пожалуйст

  • FloatP
  • 14.09.2018, 12:35
  • Просмотров: 390
Помогите разобраться!

Мне скоро предстоит сдавать квартиру умершей мамы.
Читаю-читаю всякие сайты-форумы и только каша в голове.
Кто сдает в Москве или в теме, пожалуйста, помогите советом.

Как оформить?
Налоги - что и как?
Арендаторы - кто они и как их выбирать?

Ну и все остальные тонкости.
Обсуждение закрыто модератором
Re: Как правильно сдавать квартиру? Поделитесь опытом, пожал > Как оформить?
****************
если вы сдаете физлицу, это будет называться договором найма. Если вдруг у вас будет снимать квартиру юр лицо, скажем, для своих сотрудников, это будет договором аренды.

Договоров в Сети много, советую поиском Алексей Алешко, у него на сайте и текст договора, и книги он свои выложил. Почитайте. Спецом, понятно, не станете, но хотя бы будете понимать, что происходит.

Можете попробовать сами поправить договор, у него он избыточный.

Договор найма в принципе не регистрируется, договор аренды регистрируется если свыше 11 мес.
Не вдаваясь в детали- если у вас не какой-то сказочный арендатор, который платит много денег и которого вы хотите на долгий срок- лучше 11 мес.



> Налоги - что и как?
***************
тут два момента.
Первый- налоги, которые вам надо бы платить с найма. Вопрос не простой. Эх, если бы можно было просто заплатить и все, никаких проблем...у нас в стране налоговые органы усложняют жизнь не тем, кто налоги не платит и шхерится в тени, а тем, кто эти самые налоги платит и хочет "спать спокойно"

Второй- при продаже квартиры в дальнейшем, если вы либо сами проявили гражданскую позицию и платили налоги с аренды, или ее проявили ваши соседи и уведомили налоговую, вы, независимо от срока владения, попадаете на 13% как минимум.

С третьей стороны, сейчас активизировались поиски лендлордов, которые сдают и не платят налоги...короче, тема для долгой беседы.

К утверждению некоторых, что 11 мес договор и налоги не платишь - отношусь в большим скепсисом. Все очень непросто.



> Арендаторы - кто они и как их выбирать?
************
ну это вам решать.
Кого захотите видеть, те и придут.
Но сначала вам надо определиться с налогами- если вы решили их платить, то выбор у вас будет больше.

Для поиска попробуйте thelocals (поиском в Яндексе), еще есть группа в Фейсбуке Flat for Friends, так кажется. Там, правда, контингент разный, надо быть готовым.

Вот с чем соглашусь- симку надо купить под это действо, после того, как найдется клиент, выкиньте ее.



>
> Ну и все остальные тонкости.
Вот про 13% где написано? Второй- при продаже квартиры в дальнейшем, если вы либо сами проявили гражданскую позицию и платили налоги с аренды, или ее проявили ваши соседи и уведомили налоговую, вы, независимо от срока владения, попадаете на 13% как минимум.
тремя строками ниже (про суды)
а при продаже коммерческой недвиги попадаешь на НДС?
Есть ли реальные прецеденты по уплате 13% при продаже такой квартиры, которая сдавалась?
были суды и налоговая их выигрывала. Яндексите
Re: Как правильно сдавать квартиру? Поделитесь опытом, пожал По второму моменту - пруфы какие-нибудь есть? Минфин от 27.05.13 03-11-11/19097 говорит только по зарегистрированных ИП. К обычным гражданам претензий не имеет.
Учитывая где живем..... ситуация запросто может поменяться. поэтому решать лучше заранее - либо белый и пушистый, либо все же в камуфляже на всякий случай. Потому что вынырнуть всегда можно, а вот если "посчитают" то потом доказать что не верблюд может оказаться сильно сложно, и будут ходить "по старой инфе" и приставать к живущим ..... Не призываю однозначно уходить в тень, просто напоминаю что иногда у нас законы исполняются с некими перегибами....
эх, жалко фака нету теперь в автору, в пору бы было воскликнуть "В ФАК, однозначно!" :))
внутри >>> http://www.s-u-d.ru/vopros-otvet/realty/1346/
Как говорят уже упомянутые профи Все дело в мелочах.
С одной стороны вы пишите что и сами найдете арендаторов, но при этом спрашиваете как их выбирать. Странно.
Ярослав советует самому все сделать-тоже можно, но зависит от вашей занятости и локации и состояния объекта-бывает что кроме азиатов ближнего зарубежья в этой локации и не нудна никому квартира. Тогда эти советы бесполезны.
Один из основополагающих факторов-ваши цели. Они могут от максимальной прибыли на коротком периоде до сохранения имеющегося состояния на годы. А это тоже разные стратегии выбора арендатора.
Ну и сугубо имхо по налогам-или уж все по честному с договором и уплатой раз в год(ип иль фл-это от цены зависит) или уж ничем не светить данный доход. Вариант договор есть а налоги не плачу-сильно подставной для сдающего.
Опять же что касается сдачи сильно ниже рынка-циан есть у всех. Посмотреть цены можно заранее. Обычно владелец назначает цену. Ну а расклеить листочки дейстаительно не помешает-только вот у нас на окраине москвы эти листочки висят максимум 2 дня. Но может успеют сработать.

Я бы посоветовал получить консультацию у обозначенных людей(пусть и платную) максимально подготовившись к ней. Написать на листочке что вы хотите от сдачи, планируемый срок и т.д.

Все имхо.
Еще три хинта вспомнил 1. Если желающих снять привел риэлтор, советую сразу с порога называть им свою цену. Поскольку риэлторы с их стороны вполне вероятно назвали им совсем другую цену (иногда существенно ниже), в надежде до нее утрамбовать в процессе смотрин. Это очень сэкономит время и нервы.
2. Смотреть кого привели. Если в качестве "семьи инженеров из Кореи, мужчина, женщина и ребенок" привезли компанию киргизских гастеров, сразу посылать, на порог не пускать. А риэлтора этого сразу в черный список.
3. Заранее подготовить небольшие листочки со своим номером телефона. И отдавать их смотрящим, если они пришли с риэлтором.
Re: Еще три хинта вспомнил > 1. Если желающих снять привел риэлтор, советую сразу с порога называть им свою цену. Поскольку риэлторы с их стороны вполне вероятно назвали им совсем другую цену (иногда существенно ниже), в надежде до нее утрамбовать в процессе смотрин. Это очень сэкономит время и нервы.
***********
это как? монолог на 10 мин типа- хочу столько, по счетчикам платите вы, оплата за месяц вперед, залог в размере одной месячной платы, деньги на карточку/наличными..и погромче, чтобы все соседи были в курсе;))
Вы тут про адекватных людей писали, а вы-то сами как считаете, такой хозяин сильно адекватно выглядит?



> 2. Смотреть кого привели. Если в качестве "семьи инженеров из Кореи, мужчина, женщина и ребенок" привезли компанию киргизских гастеров, сразу посылать, на порог не пускать. А риэлтора этого сразу в черный список.
************
какое-то фэнтези...или у вас уж совсем лоховское объявление было, если идиот риелтор тратит свое время и ведет компанию гастеров.

Да, бывает, что две женщины, одна зубной техник, другая косметолог, с ребенком девочкой 10 лет в процессе показа обрастают "мальчиком", который учится в вузе, и братом мамы, короче, 6 человек нас будет, и по телефону говорят без акцента...но это, извините, уже издержки.
И вот как вы, глядя им в глаза, скажете- я не хочу жильцов кавказцев? Если придут в сопровождении "мальчика", можно и в бубен получить...



> 3. Заранее подготовить небольшие листочки со своим номером телефона. И отдавать их смотрящим, если они пришли с риэлтором.
*************
ну да. Риелтор это увидит и возле подъезда, после просмотра, спросит- что там за запах? как будто в подвале сырость и поднимается по вентиляции? вы почувствовали? и документы не айс, там может возникнуть кто из потенциальных собственников...да и хозяин как-то воровато смотрит. И ваше действо с передачей бумажки будет тем самым подтверждением вороватости. Ведь это непорядочно, согласитесь? почему вы считаете, что потенциальный жилец с радостью пойдет на контакт с потенциальным жуликом? который еще залог не отдаст или цену повысит? И кого в черный список заносить?

Не хотите риелторов- давайте объяву в локалс, или в группу фейсбука
Дык это > это как?

Очень просто. Закрываем дверь и прямо в прихожей внятно сообщаем что цена в объявлении была такой-то. Пока "гости" еще не начали раздеваться. А начавшиеся недоуменные вопросы к риэлтору вежливо предлагаем перенести на улицу, или куда-то еще, поскольку скоро уже подойдут другие желающие посмотреть. Все просто?

> какое-то фэнтези...или у вас уж совсем лоховское объявление было, если идиот риелтор тратит свое время и ведет компанию гастеров.

Да нет, это мой скромный личный опыт. А риэлторы занимающиеся сдачей, да, они в основной массе все примерно какие-то такие. К сожалению. Собственно они самая наверное большая проблема при поисках съемщика.

> И вот как вы, глядя им в глаза, скажете- я не хочу жильцов кавказцев? Если придут в сопровождении "мальчика", можно и в бубен получить...

Вот уж прямо проблема.
Но можно и нужно поступить намного проще - оценив визуально пришедших вежливо сообщить что квартиру уже сняли. И конечно извиниться. Вот и все. Т.е. опять все просто?

> ну да. Риелтор это увидит

Не увидит. Особенно если пришедших посмотреть несколько, он за ними уследить не сможет, когда они по квартире разбредутся. Хотя да, будет очень стараться, это надо иметь в виду, про это я забыл написать.

>И ваше действо с передачей бумажки будет тем самым подтверждением вороватости. Ведь это непорядочно, согласитесь?
почему вы считаете, что потенциальный жилец с радостью пойдет на контакт с потенциальным жуликом?

Почти все перезванивают. Сюрприз?
И нет, не соглашусь. У кого я чего краду? У меня перед риэлтором с той стороны нет абсолютно никаких обязательств.
кроилово ведет к попадалову:))
сдача через посредника имеет один большой плюс, коми ссию платит наниматель, поэтому у него меньше соблазнов свалить через пару месяцев:)
да найти-то я найду, кому сдать
ну, я так думаю
меня интересует, как это все правильно оформить
и налоги тоже

и еще, квартира без ремонта и денег на ремонт нет сейчас совсем
какие скидки за это предлагать и надо ли вообще?
Правильно оформиться сдаться ОДИН раз спецу, за деньги (может и не один - зависит от сложности случаев и обучаемости), и потом идти той же дорожкой, надеясь что все возможные грабли уже были увидены и есть методика их обхода. И с огромной долей вероятности оно получится с первого раза и без особых проблем, но ведь всегда кому-то "везет" попасть на исключения из правил
Я же говорю оформить заключив договор на 11 месясецев. В двух экземплярах.
Образцов полно в инете. Да и здесь они пробегали, можно найти поиском.

Налоги... Договор аренды заключенный на 11 месяцев не подлежит государственной регистрации. Соответственно налоговая о нем узнает только если кто-то об этом специально ей сообщит.
Но если очень страшно, можно заплатить.

Никаких специальных скидок делать не надо.
Каждая конкретная квартира в каждом конкретном состоянии имеет свою конкретную арендную цену.
Которая сама собой образуется в процессе предложения и смотрин. Вот собственно и все.
здесь найм а не аренда :)
Отправлять неспеца за юридически значимым документом в Сеть - это надо быть несколько более смелым чем основная масса народа. Еще более смелым надо быть самому неспецу чтобы последовать этому совету. НЛ, просто опыт, благо не финансово значимый, но пару раз попадались электросхемы с явно неверно нарисованными элементами или с перепутанной например полярностью питания.
Документ слишком простой и по смыслу полностью очевидный даже для далекого от всего этого человека, но умеющего читать и осознавать прочитанное.

Тем более что этот документ, я повторюсь, неоднократно пробегал здесь, и имел авторство людей которых в этой теме рекомендовали для обращения. А уж аккуратно вписать в него передаваемое имущество, или без ошибок переписать паспортные данные арендатора (ну, или, ок, нанимателя), я думаю что ТС сможет без помощи риэлтора.

При этом сдача квартиры внаем таит в себе множество потенциальных проблем. Не частых, но вполне возможных. Но уверенно разобраться с ними сможет только профильный квалифицированный юрист, т.е. реэлтор опять не очень при делах.
Re: Документ слишком простой и по смыслу > Но уверенно разобраться с ними сможет только профильный квалифицированный юрист, т.е. реэлтор опять не очень при делах.

Т.е. сочетание "риэлтор-юрист" считается невозможным априори? Как и вариант, что риэлтор сотрудничает с тем, кто в курсе текущих засад. Смелое утверждение, ничего не скажешь..... И да, насчет "прочитать и понять" - когда про что-то написано в документе, то это можно прочитать и понять, а когда в нем нет чего-то нужного? Автор совета "делай сам, там ничего сложного нет" будет солидарным ответчиком?
Не считается, а является Профильный юрист - это совершенно отдельная область деятельности.
У квалифицированного профильного юриста хватает чем заняться, чтобы не заниматься сдачей квартир внаем.
Поэтому собственно вот.

И еще раз, поиском находится текст договора авторства тех людей, к которым в теме советовали обратиться. Т.е. это будет в точности тот договор, который они привезут. Туда нужно только вписать ФИО и паспортные данные, адрес, список передаваемого имущества и даты. Что любой человек имеющий законченное среднее образование с этим должен справиться.
А уже чего будет потом, остается только надеяться.
Важно что риэлтор тоже не захочет быть солидарным ответчиком.
+1 очень много кривых договоров, может спецом
Очень просто 1. Делаются фотки, пишется объявление (рыбу можно найти в инете), все это размещается в и-нете везде где оно бесплатно, начиная конечно с авито. Цена ставится от фонаря, можно посмотреть цены на примерно такие же квартиры в своем районе.
2. (Хинт!) Берется принтер и это же самое объявление распечатывается и максимально расклеивается на подъездах в том же самом микрорайоне.

И дальше ждем звонков. Если не звонят, постепенно снижаем цену.
Еще один хинт, для приема звонков задействуем телефон с черным списком. И всех "прозвонщиков" и неадекватов сразу в этот список заносим. Закончатся они, исходя из моего скромного опыта, достаточно быстро.
В общем все так же как при продаже машины.

Желающих посмотреть группируем в пулы, запускаем с интервалом минут 15-20. Потому что люди не очень обязательны, может получиться что из 5-6 желающих посмотреть не приедет ни кто.
Основная проблема в том, что большая часть приехавших окажется риэлторами. Причем не самой лучшей и приятной их разновидностью, успешные риэлторы арендой занимаются только в порядке исключения, для хороших знакомых. Ну и арендаторы будут под стать, это будут люди которые не способны самостоятельно снять квартиру.

После того как наконец найдется арендатор, скачиваем в и-нете договор, заполняем, и начинаем получать деньги. Договор на 11 месяцев чтобы "не платить налоги".

Связываться с риэлторами со своей стороны не советую. В первую очередь потому, что они попытаются сдать по нижней цене рынка, или даже дешевле, для них чем быстрее квартира сдастся, тем лучше. И по микрорайону бегать и расклеивать объявление риэлтор не будет, а это вернейший способ найти хорошего арендатора, быстро и по максимальной цене.

Как-то так.
чтобы делать все самому надо как бы не работать, тво й совет хорош для тунеядцев :)))
С точностью до наоборот Учитывая насколько дешевле риэлтор сдаст квартиру, чтобы воспользоваться в данном случае его услугами нужно иметь слишком много лишних денег.
Ну, или сдающий читать-писать совсем не умеет. А вместо подписи ставит крестик.

В плане хлопотности, все упирается в правильную организацию. Как я уже написал - страждущих собираем в пулы и назначаем смотрины на вечер (т.е. на внерабочее время) 1-2 раза в неделю.
Вот тоже порекомендую взять на это риэлтора и вот почему:
1) Если сам подашь обьявление начнется просто вал звонков всяких ублюдков, которые будут прессовать тебя что уже нашли клиента и чтобы ты снял обьявление.
2) вал звонков от "роботов" когда просто звонят и робот приятным голосом говорит "здраствуйте, вы сдаете квартиру" - ты отвечаешь "ДА" и дальше тишина ) это был просто прозвон и записанный голос.
На первый раз прикольно, Но когда это бывает 102 раза в день хочется убить этих людей.
3) Даже , если доберешся до климентов, то это будет откровенно сброд, который просто ходит и смотрит, либо совсем неадекватные.
ну и т.д. и т.п.

Могу одно сказать , что сдавать квартиру не так легко. Поэтому лучше все первые 3 этапа отсева отдать риэлтору за комиссию.
Если совсем-совсем каша то рекомендую найти риэлтора. Их присутствующих тут можно сходу назвать Bars777, Шомер, Ирина18.
Любой из них даст вам пояснения и организует процесс.
так ведь, чтоб риэлтора выбрать, тоже надо хоть чуть разбираться
тогда тебе нужен управляющий имуществом ))
Этих можно смело брать не разбираясь Рекомендации от конфы так сказать)))