отчет по расторжению сделки

  • Шомер
  • 7 февраля, 15:43
  • Просмотров: 249
Удостоверили дкп у нотариуса, получили кредит в банке -Райф, заложили в ячейку деньги, сдали в МФЦ на регистрацию. Продавец передумал продавать, решил откатить все назад, пошел в МФЦ и написал заявление на приостановку. 1. договорились об условиях "развода" 2. покупатель тоже пошел в МФЦ и написал заявление, что он отказывается от сделки. Ждем порядка недели, пока заявление придет в Росреестр, пока оттуда вернут пакеты документов (нотариально удостоверенный дкп и кредитный договор с закладной). 3. идем в банк с письмом Росреестра о том, что регистрация не проведена, кредитным договором и закладной, покупатель пишет заявление на досрочное погашение кредита, вскрываем ячейку и сдаем деньги в кассу. 4. через 2 дня получаем справку из банка, что кредит погашен, кредитный договор расторгнут, идем к нотариусу, у нотариуса продавец компенсирует покупателю расходы и стороны подписывают соглашение о расторжении.

Если Алекс разрешит- дам ссылку на подробное описание
полный отчет здесь (многабукафф!) "Имея за плечами богатый опыт проведения сделок с недвижимостью, немногие специалисты сталкиваются с ситуацией, когда одна из сторон передумала делать сделку в последний момент, когда деньги заложены в ячейку или лежат на аккредитивном счете, а документы сданы в МФЦ-многофункциональный центр «Мои документы» - на государственную регистрацию. Причем ситуация эта бывает новой не только для риелторов, но и для нотариусов. Чтобы восполнить пробел в опыте, решил поделиться своим кейсом.

Сделка Сергея с самого начала виделась беспроблемной. Мой давнишний клиент, купивший квартиру за городом, оставлял ее родителям, а сам перебирался поближе к центру и к станции метро. Часть денег была своя, часть планировалось взять в ипотеку в Райффайзенбанке. После некоторого количества просмотров выбор был сделан на квартире в сталинском добротном доме, прямо рядом со станцией метро.

Мы встретились с хозяевами квартиры и их риелтором на квартире и оформили авансовое соглашение, внесли аванс. Документы – мечта риелтора - приватизация 2000-ых, на отца и совершеннолетнего тогда уже сына. Прописанная с ними мама, Ирина Сергеевна, от приватизации отказалась. На авансе присутствовала вся семья, причем было очевидно, кто в семье главнаяJ). По всем пунктам было достигнуто согласие и понимание, все документы и нотариально заверенные заявления, и мама, и продавцы готовы были предоставить. Риелтор Алексей был на редкость толковым и тактичным человеком. Сказать, что на авансе что-то было настораживающее в поведении хозяев или Ирины Сергеевны - нет, все было мирно, дружелюбно. И отец, Герман, и Александр, его сын, подтвердили, что планы их - продать эту квартиру и переехать в роскошный загородный дом, этакое родовое гнездо. Вид у Александра был, правда, странноватый, хвостик на голове, козлиная бородка. Но вроде миллениалы бывают странного вида - и ирокезы, и хипстерские зачесы…Я за свою практику всякого насмотрелся... Квартира, правда, для жилой выглядела очень пустой - как сказала мама, сын жил один и явно не утруждал себя созданием домашнего уюта. Такая спартанская обстановка.

Своим чередом мы получили одобрение в банке, наступил день сделки. Договор купли-продажи по закону надо было заверять у нотариуса, долевая собственность отца и сына. Нотариус, услугами которого я пользуюсь, скрупулезно соблюдает все законные требования - на сделке только участники, остальные за дверью, видеосъемка, еще раз проговариваются основные условия договора. Снова отец и сын подтвердили, что они хотят продать квартиру и переехать за город. Дальше - банк, закладка денег в ячейку. Отец и сын мирно писали расписки каждый на свою долю, мама показывала на своем телефоне роскошные картины загородной жизни - дом у них с камином, с огромным зимним бассейном. Восторженные возгласы покупателя Александр прокомментировал, оторвавшись от написания расписки: «Вот поэтому я и переезжаю!». И каким-то диссонансом прозвучала его колючая фраза после закладки денег: «Конечно, мою квартиру продали, а мне ничего не купили!». Сказано это было явно не в шутку, а злобно и на полном серьезе. На мой вопросительный взгляд он смутился и махнул рукой.

Я отвез документы нотариусу для сдачи на госрегистрацию в МФЦ. Почему-то я попросил сделать обычную регистрацию, которая идет 5 дней плюс 3-4 дня на курьера, который отвозит документы в Росреестр и потом их привозит. Как потом выяснилось, это было озарением свыше…если бы регистрация была электронной, за два дня, проблем было бы больше.

Через два дня - а дело было накануне Нового года - когда я был далеко от Москвы, мне позвонил нотариус и сказал, что в контору приходила родная сестра Александра, дочь Германа и Ирины и требовала расторгнуть сделку. Как оказалось, главных в семье было две. При этом она объяснила, что ее брат - шизофреник, лечится в частной клинике, и, если сделку не остановить, он потом все равно подаст в суд с требованием вернуть ему квартиру. Следом позвонил риелтор, Алексей, и сказал, что Александр подал в МФЦ заявление о приостановке регистрации сделки. Мотив, сказал Алексей - сын не хочет переезжать к родителям, он хочет жить в Москве.

Как говорится, насильно мил не будешь, перспектива судебных разбирательств с человеком, у которого есть такой «джокер», как шизофрения, ни мне, ни покупателю не улыбалась. Однако расходы на ипотечную сделку были немалыми, да и нотариат удовольствие недешевое.

Надо отдать должное, продавцы (в лице Ирины Сергеевны) подтвердили готовность компенсировать произведенные расходы по доброй воле. Тут уместно подчеркнуть, что будь они менее порядочными людьми, Сергею пришлось бы свои расходы возмещать через суд. Ну и немаловажную роль сыграло то обстоятельство, что нотариальный договор просто так порвать и забыть не получится, даже если сделка не была зарегистрирована. Расторгнуть его можно только через суд, или по согласию сторон нотариальным действием. Своего рода «джокер» для покупателя.

С момента выдачи ипотечного кредита идет начисление процентов, независимо от того, владеет заемщик квартирой или нет. Физически деньги лежат в ячейке и вынуть их и погасить кредит, чтобы остановить начисление процентов, даже при условии, что придут и продавец, и покупатель, можно только после того, как на руках будет кредитный договор. А кредитный договор ушел на регистрацию.

После того, как мы договорились о процедуре нашего «развода», Сергей пошел в МФЦ и тоже написал заявление об отказе от регистрации сделки. Шли томительные дни, наконец документы пришли в МФЦ.

Следующая встреча была в банке. Я попросил приехать наших несостоявшихся продавцов, на случай возникновения у банка вопросов к ним. Но у банка вопросов к ним не возникло, кредитный договор расторгли, доступ уже был у покупателя. Деньги из ячейки были вынуты и возвращены в кассу. Так же Сергей написал заявление о расторжении договора страхования, который он заключил при выдаче кредита (его предупредили, что из денег, уплаченных за страховку, он, скорее всего, ничего назад не получит - правило страховой).

После того, как кредитный договор расторгнут, деньги заемщик вернул в кассу, банк выдает справку о погашении кредита. Без этой справки нотариус не удостоверит расторжение договора купли-продажи. Справка выдается не день в день, а через 2-3 дня, когда деньги будут проведены по бухгалтерии банка. Просить и умолять выдать справку в тот день, когда деньги вынули из ячейки и внесли в кассу бесполезно - регламент.

Через 2 дня Сергей получил справку и состоялась заключительная встреча. Уже у нотариуса. Продавцы возместили понесенные расходы, было подписано сторонами соглашение о расторжении договора купли-продажи. Надо сказать, что на их документах появилось множество отметок, которые сделал нотариус - сначала о том, что удостоверен договор купли-продажи, потом о том, что договор был расторгнут.

Во что вылилось это мероприятие для покупателя в финансовом исчислении?

Госпошлина за госрегистрацию сделки - 2000 рублей
Заказ поэтажного плана и экспликации - 4 500 рублей
Оценочный альбом - 4 300 рублей
Стоимость доверенности от банка «Райффайзен» на получение и сдачу закладной (мы отказались от услуг аффилированной юридической фирмы)- 2 500 рублей
Стоимость аренды ячейки - 3600 рублей
Страховка - 19 381 рубль
Проценты по кредиту - 19 456 рублей
Соглашение о расторжении договора купли-продажи – 7000 рублей
Удостоверение договора купли-продажи квартиры - 25 000 рублей.

Потери Сергея были не очевидны, но весьма существенны. Помимо морального ущерба, закончилось одобрение банком его как заемщика. При переодобрении ставка выросла на 1,2 процента.

За время, пока шло оформление расторжения, поднялись цены на квартиры. Исчезли интересные для него варианты.

После того, как дело было сделано, Ирина Сергеевна поведала нам, из-за чего Александр решил все отменить (изначально было задумано все это, чтобы не оставлять одного в квартире нездорового человека). Ищите женщину, причина стара, как мир. У Александра была девушка, которую родители не воспринимали всерьез. Зато девушка всерьез воспринимали и Александра, и его жилплощадь. После сделки она дала ему понять, что жить, во-первых, с его мамой и папой, во-вторых, за городом она не планирует (мама и папа, думаю, тоже не планировали совместное с нею проживание). Дальше влюбленный юноша пошел сворачивать горы ради своей любимой. Сначала он предложил родителям оформить на него (с дальнейшим его проживанием) квартиру бабушки, а получив отказ, пошел в МФЦ писать заявление об отказе от сделки.

Точку в этой истории я поставил, заказав историю перехода прав на эту квартиру. Квартира кристально чистая, по-прежнему принадлежит Герману и Александру, без каких-либо особых отметок о разыгравшихся страстях…На сделку и Герман, и Александр предоставили справки о своей психической вменяемости и наркотической независимости. Только отметки на их документах на квартиру указывают на происшедшее действо…

Ну, и, конечно же, - эта история выдумана, все сходство персонажей с реальными людьми случайное."
Re: полный отчет здесь (многабукафф!) А был ли шизик?
Пока видится только со слов сестры. И она точно сестра, а не девушка? Если да - то не упомянут ее отказ от приватизации
про шизика- см общение с Шураном, сестра не была прописана в квартире на момент приватизации
здесь именно проблема в долевке, шиза не всегда не а декватна
блин, какие-то хомячки развели гуру-риэлтора а надо было всего-то воспользоваться электронной регой через нотара
Саш, ты о чем? потом с шизом судиться? а нотар предлагал электронную регу, она летает - за день было бы готово. И вот потом откатить- проблема в квадрате.

ЗЫ маму прорвало на расторжении, оказывается в этом доме 5 человек из окна выбросились на ее памяти и смертность высокая по району...не просто так они продавать-то хотели...

Так что, как в том анекдоте- "я остался с носом, а мой друг, которого предпочла моя девушка- без носа";))
а кейс про что?) шиз он вроде со слов сестры тока был бы врач на сделке - и реальный шиз умылся бы, видать, купец не оч-то и хотел эту хату)
как я прочитал кейс: сынок лет 30 от роду и при этом явный обиженец на предков и по жизни рассказал сестре и своей меркантильной подружке как его родители обделили по беспределу, те его пожалели и посоветовали чо делать, благо рега через МФЦ шла, а не через нотара онлайн, сестра пошла в нотару "правду рассказывать", а козлик с бородкой - в МФЦ, фигня в том имхо, что риэлтор СРАЗУ поверил в эти байки и кивнул купцу "нафик", и понеслась)
вопрос: а почему не попробовал правду узнать?) мож реальный шиз, мож прикидываецца, какова вероятность, что реальный шиз 30 лет (не 18-20 вроде)-пациент частных клиник и не засвечен в ПНД по сравнению с вероятностью на испуг взять, ибо просто передумал и решил в позу встать, дабы предки расщедрились на конуру в капотне?) ты б прессанул бы сразу: а поздняк метацца, приостановка по заявлению одной стороны щас не канает, а если РР и вынесет отказ - обжалуем палюбасу, плюс нотар видеосъемку делал и, типо, тока показания даст в нашу пользу и ПОСМОТРЕЛ БЫ ХОТЬ РЕАКЦИЮ чо там дальше будет...не интересно было? так запужали?

ведь развернуть сделку ему даже при желании быстро не получится, а ведь кроме желания тут еще и доказать полный невменько надо и чтобы суд во все это поверил, не? я просто не увидел аргументов, почему что ты считаешь, что словам сестры можно верить, мож невнимательно читал)
мдааа...вот уж воистину- чужую беду руками разведу.. К сожалению, врач на сделке- ниачом. И его освидетельствование- палка о двух концах...

Даже если он сам из Сербского и все-все документы тебе предоставит. Судья все равно назначит экспертизу.
Если он хотя бы показания врача на сделке как свидетеля примет- уже успех...

Расклады тут такие бывают: что это за врач? платное освидетельствование? деньги ему кто платил? покупатель? и теперь этот экскулап "бескорыстно" здесь втирает, что он не увидел заболевания?

А покупатель- он что к врачу обратился? были сомнения? значит, не добросовестный приобретатель!
Это, Саш, не мои измышления, что называется "боевой" адвокат проиграл одно дело таким образом.
Есть только один путь- в институт Сербского, но это надо, чтобы продавец добровольно туда пошел. А в этом случае о добровольности речи не шло.

Если у тебя десятка два хат, ты еще одну покупаешь- можно поиграться, конечно, в игру "шиз- не шиз". Но если хата одна, да за ту еще кредит лет 15 платить- объясни, зачем такие нЭрвы нужны?

По статистике страховой, шиза на 2 месте по частоте расторжения договоров. Ты готов был бы в такую орлянку играть?

Что касается отжать- прижать и прочих судов- чудов.
Все же, кмк, покупки должны приносить радость. Тем более, такие судьбоносные. А купить токсичный актив, в котором нереально даже приличный ремонт сделать, ибо в любой момент может выпасть решетка- мне кажется, это бред.

Покупку такую сделать можно, только из большой ломки по адреналину...

По судам тебе Андрей отписал, добавлю свои 3 копейки. У меня по одной сделке, лет 20 назад, был суд. Судились 3 года. Представь, 3 года нет жизни, консультации с адвокатами, юристами, подготовки к заседаниям. Суд я выиграл, но что это такое - понял. Себе не желаю, и другим тоже.

А теперь вопрос к тебе- у тебя были суды? что ты при этом чувствовал? Какие эмоции испытывал? хотел бы еще раз повторить этот опыт?
почему ты сразу поверил словам со стороны? мне тока это непонятно, флуд "как страшно жить" не готов, сорь)

зы суды у меня тока с застройщиками бывают) скажу за себя, я б на месте купца потребовал бы у семейки Адамс какие-нить доки из частных клиник про болезнь, прежде чем соглашаться идти приостановку со своей стороны писать, а нету - встретимся в суде, если чо)
Суды с юриками и физиками суть разная Как по продолжительности и количеству судов так и по решениям и самое главное по исполнению.
При признании сделки за покупцом-это года три нервов, денег.
При откате еще квест по возврату денег с дурика и папы пенсионера без какого либо имущкства.
На мой взгляд одна из функций риэлтора за полученное вознаграждение-оградить от таких раскладов клиента. Во всяком соучае для меня-как клиента риэлторов.

Есть и другое мнение-риэлтор не нужен ваще. Покупаем что нра почитав инет пару недель и потом судимся если придется. У меня знакомцы ща так купили у серых риэлторов после подарка доли треху 62 кажется квадрата за 7.2 на пражской. Обычно такие рассуждения пока лично наша судебная машина не поглотила заявителей. И да-оспариваний от общего числа сделок не много но в том числе кмк и потому что риэлторы работают для клиентов.
риэлтор на сопровождение покупки неофитом нужен) к купцу ваще нет никаких вопросов, риэлтор и должен риски оценивать и не по словам, а по докам) есть доки из частных клиник с диагнозом шиза - отходим от греха, нету доков - забираем своё, невзирая на болтовню и чужие хотелки, работа такая вроде)
Доки такая сменная субстанция Сначала их ннет а потом херак и есть в суде... нафиг надо такое счастье
показать доки, если они есть - в их интересах вроде ведь головняк нехилый и недешевый им затевать, а доки снимают все вопросы сразу и навсегда
Саш, а ты вот иногда задумывался над тем, что у других людей видение ситуации может отличаться от твоего?
Что есть покупатели, которые не хотят проблем- ни с шизофренией, ни без нее?
Что другим людям не нужны суды, ни для регистрации своего права, ни для потом, для его отстаивания? Или ты считаешь, что риелторы гнут свое, не спрашивая клиента, что ему надо?
Мы же с покупателем сразу обсудили ситуацию, реакция была однозначной- не тот это вариант, чтобы цепляться за него, не тот головняк, чтобы по судам ходить.

Сам продавец лично общаться отказался наотрез, все разговоры шли через его сестру, ей он озвучил, что если квартиру зарегистрируют, он будет по суду ее отбивать обратно. Всё, Саш, никаких справок не будет.

Мы с этим покупателем до этого другую квартиру покупали, в Пушкино, там продавец все стройматериалы оставила, и ключи сразу после сделки отдала до расчетов. Нормальная ситуация, нормальные люди, нормальное поведение, нормальная сделка.

Суды между юриками- это все же одно, суды за единственную квартиру- другое. Я тебе же намекнул- две большие разницы, рубишься ты за непонятно какую по счету инвестиционную квартиру, или за одну-единственную, за которую тебе еще 20-30 лет выплачивать. Ты же в ипотеке ни разу не был, это сложно на себя примерять...

Знаешь, у меня все же впечатление, что если бы ты покупал квартиру - единственную- ты бы тоже предпочел получить манибэк и свалить, а здесь ты рубишься за свою правоту, чтобы доказать, что риелторы- коз хм...не нужны и не компетентны.
ты хошь сказать, что все риэлторы такие пугливые?) передумал продаван во время реги, сказал гордо "я шиз, меня бояцца надо, но доков не покажу, зато в суд пойду" и все под столы попадали?) меня б просто слова не устроили, за базар отвечать вроде надо, а люди все разные, это правда
да при чем тут риелторы, Саш? это что, мои деньги? деньги- покупателя, он и решает.

И ты удивишься- да, они все "пугливые".

Таких, которые говорят- а фигня,а покупаю- реально единицы. За свою практику помню один случай- будет время, напишу, оно того стоит.
Покупали квартиру, где накладывался опекой арест.
Но там юридически можно было "подстелить соломки" что мы и сделали.
И все равно- если ружье на стене, оно выстрелит. Выстрелило.
Как тогда проскочили.... Б-г пацана любит, видать, а мог бы и попасть на долгое разбирательство.

Но там, повторюсь- у чела были деньги (не последние), и были квартиры, покупал для брата, еще одну, побольше. И квартира шла на 7-10% дешевле рынка, и место было ну очень нужное. Там было за что рубиться.

Я сам, когда инвестировал, влезал иногда в стремные варианты- но инвест и квартира для себя, вещи очень разные.

Я здесь вроде писал про своих однокурсников, они где-то порядка 50 квартир выкупили. И не парились ни разу ни риелторами (ну, одну со мной купили- там был армянин, к которому подойти не получилось), ни в проверки, ни о чем другом. Про проблемы не слышал у них.

Твоя смелость- думаю, просто ты мало практики судебной изучал. Опять же, бывает полезно общаться с адвокатами, которые в суды ходят.
да я про логику вроде грил, а не про смелость какие конкретно ты видишь риски, если нет доков с диагнозом? родители уж точно заинтересованы их показать - им-то зачем головняк, а если его потом суд признает неалё - для момента сделки это неважно. верно ли я понимаю, что ты считаешь неприемлемым риск того, что доки из частных клиник всплывут на суде, что ему еще ранее поставили диагноз? я же грил, что если та семья их не покажет, что считаю такой "риск" приемлемым. всегда есть риски и не бывает, что рисков ваще нету, важна их оценка, да, она субъективна...ну поразило меня, что кто-то чота там сказал и ты сразу проблему увидел, дорисовал до мук ада и застращал купца...если ты считаешь, что так и надо - ок, нет вопросов

зы показал седня твой кейс своему брату, он-то в отличие от нас с тобой, проф. юрист, живет в судах и лирике не обучен, грит, без доков - явный блеф, шансы, что они потом всплывут ничтожны, но есть, решать заказчику...собсно, я про мотивацию грил сразу и видел ничтожные риски, чтобы ими пренебречь, ты видишь высокий риск, ок - все люди разные)
Вот я не понял теперь В такой ситуации ты клиенту своему что бы сказал? Или вообще ничего если "доков не показали и риск минимален"
у меня нет клиентов) я сам себе клиент, очевидно в отношениях риэлтор-клиент есть некая этическая составляющая, типа, "не навреди", но и все риски покажи, но все же риэлторы - не всегда юристы и такие расклады, как с этим шизом, нужно ЕЩЕ и с юристами-сутяжниками проговаривать имхо, грубо гря, риэлтору проще сказать - блин, тут гимор, оно нам надо? а гимора может и нету, если копнуть, а чтоб копать надо компетенции иметь)
зы лично я по своей недвиге проговариваю всякие терки с братом, ему ж их и вести потом, сплю спокойно, но у меня одни покупцы, покупаю у застроев и вот с ними терки бывают, но если б вдруг купец какой решил соскочить с реги с "шизой" на словах, мне было бы фиолетово, пусть грит, главное, бабло получить, а с судами там уж видно будет)
Как в анекдоте про выигрыш в лотерею Все так, но с точностью до наоборот.
Всеж получить деньги за одну из инвест квартир как бы совсем не то что покупать под жизнь единственнуб. Ну и брат-юрист в этой области тоже как бы не у всех есть.)))
По судам хорошо ходить когда на работу ходить не Надо
А когда ипотека капает(а это отдельно суд если отменят дкп), на работу надо в теже часы и каждый уход тоже эпопея да и адвоката еще найди знающего(и он тоже денег хочет)- вот тут и вопрос как лучше разойтись. Я не говорю про моральное состояние при этом.
Про суды-устриц ужрался за 3 года.
конечно, ключевое - мотивация купца проще всего не связываться, это понятно, но если хата оч нужна (например, год искал и нашел наконец-таки) + поведение продавана, который на сделку справку ПНД принес и в ДКП подписался, что ничем таким не болеет и способен понимать значение своих действий, а потом не просто заднюю включает, но и со слов сестры потом в суд пойдет оспаривать разворот, а там ведь и освидельствуют по запросу суда и не в частной клинике, а по-простому и бюджетному), в общем, многовато шито белыми нитками имхо и та сторона выглядит слабоватым противником для суда - почему Макс не поупирался для приличия, вот этого не понял, мож купец просто струхнул сразу, хз
зы в общем, для меня суть кейса - если ОЧ нужна хата, бери врача на сделку, даже если продает молодой-здоровый-успешный, а если странноватого вида паренек с козлиной бородкой - то тем более)
Что назначит суд и как поведет экспертиза Это тоже все очень по разному бывает.
Опять же на собствееной шкурке прошел-могу рассказать словами, а то руки по локоть сотру. Да и суд не жучка чтоб отработать команду-решения бывают удивительные, но как тут говорили-законные. Ибо есть понятие-на усмотрение суда и это законно.
А играться хорошо только если суд для разборок не нужен.
Все конечно имхо по личному опыту
Интересна причина Продавца :)
а ты был на чьей стороне?) купец не очень-то и хотел? а то мог бы и не ходить вроде, МФЦ-то принимает заявы от одной стороны, а вот в 218-фз я не вижу про приостановку по желанию одного, в отличие от старого 122
я в курсе про закон, и в РР в курсе, но тот самый случай, когда исполнители умнее законодателей. Делают по заявлению одной из сторон, делают. Если не нравится- в суд, можете обжаловать говорят. И они правы...
дык обжаловал бы
Т.е. потеряли (не приобрели) все, кроме...?
ну, ... выполнил же действия, которые от него хотели
но если бы договор был ппф- большой вопрос, как бы мы возвращали свои деньги.
С нотариусом не возникло заморочек?
не, там все норм было, хотя для него это тоже был уникальный опыт за многолетнюю практику
Зато, наверное, у тебя в кои-то веки сработала гарантийка на комиссию... Печально, конечно, столько проделанной работы. У нас пока верх "удачи" был, когда ВТБ за день до сделки узнал, что закладная по квартире продана в другой банк, а там её потеряли.
-давай, я не против
я ссылку в личку послал, глянь, чтобы вопросов и претензий все же ни у кого не было
-посмотрел Скопируй лучше сюда текст, или тогда уже людям в личку, если не хочешь