Продажа квартиры четырьмя взрослыми собственниками

  • Gesp
  • 10 января, 14:05
  • Просмотров: 69
Имеется двушка в Москве, четыре взрослых собственника (отец, мать, сын, дочь). Разногласий между собственниками нет - квартира отходит дочери. Правильно ли вижу три возможные схемы продажи?
1. Каждый из трех собственников оформляет нотариальную доверенность на продажу своей части (по 1/4) дочери. В свою очередь дочь занимается продажей.
Вопросы. Не отпугивает ли клиентов такая схема с тремя доверенностями?.. Договор составляется один от имени дочери?
2. На сделке присутствуют все четверо (что фактически осуществить можно, но сложно ввиду командировок сына).
Вопросы. В этом случае не отпугивает ли покупателя четыре договора с каждым из участников сделки? Ячеек тоже надо четыре?..
3. Отец, мать, сын пишут дарственную на дочь. Дочь оформляет собственность на себя, после чего сразу продает. Вопрос один - НДФЛ, правильно?..

Вывод. Первый вариант - наиболее предпочтительный. Правильно ли мыслю?..

Заранее спасибо за ответы!
Предпочтительный - вариант 2
Спасибо! Доверенностям - отказать, понял.
ответы > 1. Каждый из трех собственников оформляет нотариальную доверенность на продажу своей части (по 1/4) дочери. В свою очередь дочь занимается продажей.
> Вопросы. Не отпугивает ли клиентов такая схема с тремя доверенностями?.. Договор составляется один от имени дочери?

доверенность лучше использовать только в случае крайней необходимости, каковая неочевидна в Вашем случае.


> 2. На сделке присутствуют все четверо (что фактически осуществить можно, но сложно ввиду командировок сына).
> Вопросы. В этом случае не отпугивает ли покупателя четыре договора с каждым из участников сделки? Ячеек тоже надо четыре?..

ДКП заключается один со всеми участниками сделки. В случае аккредитива их нужно четыре, в случае ячейки можно обойтись и одной, если продавцы доверяют друг другу. Если не доверяют - каждому индивидуально.


> 3. Отец, мать, сын пишут дарственную на дочь. Дочь оформляет собственность на себя, после чего сразу продает. Вопрос один - НДФЛ, правильно?..

Если имеет место приращение доли, при этом имеющаяся доля не подпадает под налогообложение, то и после приращения не подпадёт.


> Вывод. Первый вариант - наиболее предпочтительный. Правильно ли мыслю?..


Решайте сами, но я бы старался без доверенности обойтись, либо одной на крайний случай - по согласованию с покупателем, не заранее, чтобы выглядело как вынужденное решение под действием обстоятельств.
Большое спасибо, Вадим! По пункт 3 уточнение Это уже сложившаяся практика? Слышал, что разные мнения на этот счет.
Иными словами если долями владеют уже десяток лет, то после дарственной в этом конкретном случае налог платить не нужно?
ссылка на НПА Письмо Минфина РФ от 13.09.2010г. № 03-04-05/9-539
Вопрос: В 2004 г. физическое лицо приобрело в долевую собственность 1/2 доли квартиры. В 2007 г. по договору дарения получена оставшаяся 1/2 доли квартиры. В 2009 г. физическое лицо продало квартиру. В каком порядке физлицо может воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ при продаже квартиры, учитывая, что она приобреталась по частям в разное время и одна доля находилась в собственности более трех лет, а другая - менее трех лет?

Ответ: МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО от 13 сентября 2010 г. N 03-04-05/9-539

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета при продаже квартиры и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения. В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Учитывая вышеизложенное, поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (сначала в долевой, а потом в личной собственности) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики С.В.РАЗГУЛИН 13.09.2010
Ссылка на документ в оригинале: http://www.klerk.ru/doc/194972/
Еще раз спасибо! А вот свежее из Гаранта Там еще ссылка на письмо Минфина от ноября 2019
оно практически слово в слово повторяет прежнее, вместе с пассажами 2009 года про "три года в собственности" и "свидетельство о праве собственности на квартиру", кое уже несколько лет как не выдаётся... :) Просто актуализировали, передрав с прежнего не вчитываясь... )))