Купля квартиры, нюансы возникли.

  • Zürich
  • 26 февраля, 14:32
  • Просмотров: 139
Смотрели хату с агентом продавца и некоей дамой, представленной вгентом как хозяйка.
Хозяйку звали (условно) Зина =)
Хата приглянулась, ударили по рукам. Поехал в агентство подписывать договор о намерениях, смотрю в документах- собственник другое лицо, не Зина.
Запросил в агентстве справки из ПНД и нарко собственника.
Перезванивает агент, и объясняет, что хата оформлена на сестру Зины, а Зина продает ее по доверенности. И якобы справку из ПНД она дать не может, т.к. ехать черти куда и везти сестру с больным позвоночником она не хочет.
И вообще Зина имеет много объектов, оформленных не на себя, а на сестру, и не хочет лишний раз ее дергать.
И доверенность, заверенная нотариусом, является доказательством дееспособности собственника.
Но на сделку она готова привезти собственника.
Ваши комментарии, господа риэлторы?
Итог. В работу титул взяло "Согласие" В итоге страховать также отказались, но дали комментарии. У первоначального собственника (Зины) долги, продажа была по заниженной стоимости. В дальнейшем возможно взыскание на имущество.
Поэтому от варианта было решено отказаться.
ЗЫ по титулу без ипотеки- Согласие нормальный вариант; безо всяких надуваний щек взяли в работу и проработали.
полезная инфа... спасибо
Есть два табу- покупка у лица с доверкой и у стоящего на учете в НД или ПНД.

Считайте, что этого объекта нет в принципе.

тут у соба покупаешь, танцы с бубнами со всеми проверками, а уж по доверке...

Хотите, проведите эксперимент- попробуйте в приличную страховую обратиться и попробовать застраховать титул. Сразу пошлют на небо за звездочкой.
Доверку пробивал, действующая. Но она не понадобится Т.к. собственник планируется.
Насчет титула уже думал. Уж больно ерепенистые дамы, ты им слово, они в ответ 25.
Заодно будет проверка на вшивость. Откажутся- туда им и дорога.
Апдейт. Сообщил продавцам условие титульного страхов ания. Дамы сразу присмирели, выслали пакет доков для оценки. По докам получается такая картина. Вышеупомянутая Зина приобрела квартиру в 2016 году у застройщика. Спустя условно 3 года и 1 день продала ее нынешней собственнице- "сестре", и через 2 недели оформила генеральную доверенность на 10 лет на распоряжение кв-рой. В квартире прописаны Зина и ее супруг. Сделан черновой и частично чистовой ремонт.
И снова продает ее уже по доверенности, спустя 9 месяцев после первой продажи.
Вот такая чехарда получается.
В общем, пока запланировал прогон через страховую (росгосстрах).
в 2016 году срок владения стал 5 лет, так что через 3 года продавать уже смысла не было, на налог должна была попасть. Так что 3 года и 1 день- хилая отмазка, копайте дальше.

Вопрос по выписке Зины и супруга до сделки не снимается.

Тут может вызывать беспокойство и факт номинальности нынешнего собственника.
Вообще, нет ничего хуже слов- продаю я, но квартира на Пупкина оформлена. Ахтунг чуется...
На налог она несильно попала, тк продала немного Дороже стоимости по ДДУ.
Но номинальный собственник мне тоже не нравится.
вклинюсь в разговор, если что стопарите меня То что собственник номинальный, как раз может быть плюсом. Если фактический собственник занимается бизнесом и т.п., то она просто хочет чтоб в случае чего до активов не дотянулись. Это норм практика последних лет. Если номинал пушистый во всех отношениях, то не вижу проблем. Но титул лучше сделать.
Зина находится как действующий ИП Любопытен основной вид деятельности: предоставление социальных услуг без обеспечения проживания престарелым и инвалидам =)
Плюс строительство жилых зданий, строительный надзор
Re: Зина находится как действующий ИП не знаю как сейчас, а в 90х работая с инвалидами получали хорошую скощуху по налогам... возможно дело в этом
Нет, у нее детсады, мелькнуло в разговоре. Это и есть основной бизнес.
делайте титул, что тоже не панацея как выясняется
Почему не панацея? Где подвох?
где то ниже, недавно гуру разбирали...
Нашел... ну понятно, меня больше реакция страховой Интересует.
Благодарю за комментарии.
Пришел ответ от альфы- отказ без объяснения причин Видимо, риски есть.
Вообще это походу хрень полная: добровольный титул Подразумевает сомнение покупателя в чистоте сделки =))) и страховые сливают
В офисе Альфы мне так и сказали- вы хотели сделку проверить через нас? Получите тогда =)
И приходите к нам с более приятными заказами.
личку гляньте
И вообще не факт, что продажа как таковая была, Если это родственница действительно.
в корень зрите! продажа- это передача собственности на квартиру в обмен на деньги. Собственность перешла, "а деньги, поручик?"
И тут начинается следующая часть марлезонского балета.
Расписка. Три ха-ха четыре раза. Ежели кто будет ломать сделку- а тут может быть интрига, чуть позже, сразу задает вопрос- откуда у этой лохушки, у номинала, такие деньги? 2-НДФЛ мона? чистА убедиться, что могла заработать. Ой, лежачий больной? бедненькая...а откуда овес тогда? Стопудово ведь через счет не проводили деньги. Хотя, если и проводили, см пункт 1.

Интрига- если у бизнесвумен что-то пойдет не так, нанимает адвоката, который очень легко доказывает, что номинал не понимал, что делает, что квартиру не покупала, и ей сестра подарила, заговорила, мол, давай через куплю-продажу дарение оформим, а вот теперь продала...Это называется- дефект воли.

Неужели вы не видите в подобных вариантах последние строчки? там прям красной капсой написано ЕСЛИ ВЫ ВСЮ ЖИЗНЬ МЕЧТАЛИ СТАТЬ ЮРИСТОМ И СРАЖАТЬСЯ В СУДАХ, ЕСЛИ ВАША ЖИЗНЬ СТАЛА ПРЕСНОЙ И СКУЧНОЙ- КУПИТЕ НАШУ КВАРТИРУ! ЗАХВАТЫВАЮЩИЕ БАТАЛИИ В СУДЕ, ИНТРИГА И НЕОЖИДАННЫЕ ПОВОРОТЫ СЮЖЕТА ГАРАНТИРОВАНЫ!! А ТАКЖЕ ГЛУБОКОЕ ИЗУЧЕНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ!!!
Номинал работает, 1977 года рождения, водит авто Проживает в отдельной квартире без супруга.
Допустим деньги не проводили через банк, и по факту сделка мнимая, а родственные связи присутствуют, хотя ФИО разные. Тогда сделка ничтожна.
Есть ли шансы у них в таком случае вернуть себе имущество? Т.е. очевидна ли в данном случае недобросовестность приобретателя?
Re: Номинал работает, 1977 года рождения, водит авто родственные связи, проводки и все остальное это фигня... захотят шваркнуть, заявят обе в суде что сделка фиктивная была и сушите весла. Но с таким подходом можно от всех квартир отказаться и сидеть ровно на попе без приключений))
пусть т.н. Зина возьмёт справки по доверенности
Тут еще нюанс нарисовался. Хотят занизить сумму в ДКП, на 30%.
Святая простота.
Якобы покупают следом дом/землю, и продавцы их объекта соответственно настаивают на занижении суммы.
кая связь между суммой продажи и послед. покупки?
Объясняют так: т.к. в собственности менее 3 лет, то возникает налог на прибыль; а поскольку сразу приобретается другое жилье, то данный налог "уменьшается" или возникает вычет, как-то так. А поскольку продавцы другого жилья неожиданно стали занижать сумму их договора, то вычета им не будет.
Мутно как-то.
Т.е. менее 3 лет в собственности, и продают для покупки другой недвижимости? Еще один плюсик к общей стремности варианта
Успели частично сделать ремонт в квартире, Говорят подвернулся дешевый вариант дома
связи не усматриваю > возникает налог на прибыль;

не на прибыль, а НДФЛ - это понятно, раз в собственности менее трёх лет.
=============

а поскольку сразу приобретается другое жилье, то данный налог "уменьшается" или возникает вычет, как-то так. А поскольку продавцы другого жилья неожиданно стали занижать сумму их договора, то вычета им не будет.

НДФЛ можно уменьшить на сумму не более 260 тысяч - это 13% со стоимости покупаемой квартиры не более 2 млн. рублей. Вряд ли то, что они покупают, стоит менее обозначенной суммы, поэтому уменьшение вычета вряд ли происходит. Поинтересуйтесь стоимостью покупаемой ими квартиры. Однако, как уже написал выше, недостижение границ безналогового срока владения имуществом - сама по себе есть причина для занижения.

30% - это значительная разница, кая будет истолкована как нерыночные условия приобретения в случае возможного банкротства продавца в будущем, а посему признать Вас добросовестным приобретателем будет проблематично, ибо добросовестный покупает на условиях рынка, что предполагает колебания цены в рамках 20%.
Спасибо, понятно.
сдается мне, что пошлют ее куда подальше вместе с доверенностью...
В тексте доверенности нет упоминания про медицину.
в НД может прокатит до-сть с соответствующими полном очиями, а вот в ПНД прежде чем выдать справку чел общается с психиатром.
порядок выдачи справки одинаков, общение с врачом не обязательно. Всё зависит от того, что Вы хотите увидеть в справке.
хз..не раз брал сам и присутствовал при выдаче прода вцам, всегда через кабинет и беседу, а не через окошко... это про пнд
просто нужно брать справку, что не состоишь на учёте или не обращался за помощью.
о ней и реч
для неё врач не нужен
давно эту справку брали сами или присутствовали при получении ? Мой опыт говорит об обратном.
только что на сделку клиентка по доверенности взяла
в ПНД или НД ? год назад расселял коммуналку... я, моя супруга и 3 продавца брали справки, все через кабинет и беседу, а не через окошко. Лично присутствовал при получении справок собов коммуналки, всегда так делаю с учетом продажи данных справок "в переходе".
в обоих :)
тогда проще отказаться: слишком много стоп-факторов
Re: Купля квартиры, нюансы возникли. Справки ПНД и НД можно сделать и самому, неофициально, если оч нравится хата и готовы за это платить, чтоб продавцов не напрягать. Ну или пусть Зина на себя возьмет эти расходы. Если на сделке будет собственник, то в чем проблема то... Если в остальном все норм, то не вижу препятствий. Я не риэлтор, но кое какой опыт есть)
Дополнение Доверенность "генеральная", оформлена через месяц после получения собственности на квартиру, сроком на 10 лет без права передоверия.
В доверенности место жительства доверенного лица указано - в этой самой квартире.
Т.е. оформила собственность и тут же прописала "сестру" в квартире.
Место рождения сестер совпадает, отчества разные.
Забыл добавить Собственник 1977 г.р.
В выписке также отсутствуют данные об осуществлении регистрации без необходимого в силу закона согласия третьих лиц/органов.
Однозначно не ответишь. Я не риэлтор, скорее как вы. Доверенности не люблю. Да и если потом продавать, на купленное/проданное по доверенности немало покупателей косо смотрят.