Нижний предел стоимости 1 к.кв. в Мск

Итак,если правы те, кто грит о ускоренном падении цен на старое/плохое жилье, то где порог снизу??

Прием чисто бизнес схему - инвестирование с целью аренды.

Стоимость аренды в Москве 400 уе (уходят без проблем). С запасом примем 380 уе в месяц, чтобы не было пустых разговоров с арендаторами по поводу 15 мин транспортом до метро, 1 этажа, обоссанного подъезда и азербайджанской семьи -соседей ...

50 долларов/месяц пусть будет коммуналка итого чистый доход арендодателя 330 х 12 = 3960 баксов.

Ставкка в сбере на максимально длинный срок в баксах 7% примем, что надежность моск. недвижимости не хуже, но ликвидность вклада все таки получше и будем настаивать, на не менее 9% годовых

итого можно потратить на квартиру (под сдачу) 3960/0,09 = 44000 баксов . Пусть 3 штуки пойдет на мебель (покупаем то пустую) , а меблишку б/ушную по объявам можно натырить и выходим что 40-42 тасячи уе за практически любую хрущобную 1 шку в Москве это предел падения цен сегодня.

Ибо на рынке дешевой аренды спрос сейчас настолько велик, что о падении цен говорить не приходиться..
Обсуждение закрыто модератором
А теперь делить буду я :)) > Прием чисто бизнес схему - инвестирование с целью аренды.
>

Примем...

> Стоимость аренды в Москве 400 уе (уходят без проблем). С запасом примем 380 уе в месяц, чтобы не было пустых разговоров с арендаторами по поводу 15 мин транспортом до метро, 1 этажа, обоссанного подъезда и азербайджанской семьи -соседей ...

Здесь можно сильно поспорить. Все таки, 400 - это сейчас не минимум. Поэтому хрущобу в 15 мин от метро на первом этаже с обоссаным подъездом и азербайджанской семьей в соседях если и можно сдать по 400, то только другой азербайджанской семье из 7 человек.
Впрочем, это вопрос второстепенный, поэтому спорить не буду. Важно же то, что Вы абсолютно не учли рисков от сдачи, которые есть всегда, даже если арендатором будет москвич в двенадцатом поколении, сын профессора математики и виолончелистки Большого театра, выпускник МГУ с красным дипломом, работающий в министерстве иностранных дел. Если Вы выбираете стратегию выжимания максимальной цены то риски будут больше, поскольку Вы получите "более рискованных" арендаторов. Если Вы придирчиво выбираете арендатора (а значит - придется упасть в цене), то риски будут меньше, но все равно будут. Оценить их сложно, но грубо попробую так: если одно неприятное событие, которое обойдется в $2К произойдет раз в 10 лет, то нужно уменьшить ожидаемый годовой доход на $200 в год. А события могут быть всякие: залитие арендаторами соседей, пожар, исчезновение арендаторов, предварительно наговоривших на означенные $2К с "сексом по телефону", исчезновение их же с вывозом из квартиры всего мало-мальски ценного имущества, криминальное проишествие в Вашей квартире с последующей длительной невозможностью его сдавать и тяганием на допросы и т.д. и т.п.

Однако это все цветочки. Пойдем дальше.

>Пусть 3 штуки пойдет на мебель (покупаем то пустую)

Какой срок аммортизации квартирного скарба? Допустим, 10 лет. Итого: $300 в год долой.

Теперь самое интересное. Вы собрираетесь купить хрущебу? Внимание, вопрос: сколько лет она еще простоит, прежде чем развалится? Ну, допустим, 20 лет (я оптимист). А потом что? Расчитываете вместо нее бесплатно получить бОльшую квартиру в новом доме? ИМХО - напрасно расчитываете. Но продолжу быть оптимистом: что-то вы получите. Вроде ходят слухи о бесплатной передаче владельцам квартир прав собственности на участки, занятые многоквартирными домами. Будем надеятся на это, а также на то, что городские власти Вас не обжулят, и участок под пришедшим в негодность зданием будет продан на честном открытом аукционе, с честным распределением вырученной суммы между владельцами квартир пропорционально площади этих квартир. Но ведь в любом случае участок стоит меньше, чем участок + здание. Примерно - на величину затрат на строительство. Оценивая эти затраты очень скромно, в $400 за м2 готового жилья, получаем, что остаточная стоимость Вашего имущества будет на $400/м2 x 30 (как минимум) м2 = $12000 меньше, чем стоимость квартиры с аналогичными характеристиками в доме, пригодном для дальнейшей эксплуатации. То есть, в год Вы теряете на амортизации здания $12000 / 20 = $600.

> итого чистый доход арендодателя 330 х 12 = 3960 баксов.

По уточненным данным, чистый доход составит 3960 - 200 - 300 - 600 = 2860 баксов.

> Ставкка в сбере на максимально длинный срок в баксах 7% примем, что надежность моск. недвижимости не хуже,

Очень смелое утверждение, если учесть что Вы сами думаете о пределах падения...

>но ликвидность вклада все таки получше и будем настаивать, на не менее 9% годовых
> итого можно потратить на квартиру (под сдачу) 3960/0,09 = 44000
баксов.

По уточненным данным - 2860/0,09 = 31700 баксов. Минус 3 штуки на мебель - 28700.
И это НЕ предел, поскольку принятые допущения весьма и весьма оптимистичны:
1) Не сделана скидка на риск падения цены. Только не говорите, что 9% годовых вместо 7% и являются платой за этот риск: эти жалкие дополнительные 2% = $640 баксов в год получены не за риск, а за работу: периодический поиск новых арендаторов, сбор платы, контроль состояния имущества и т.п. За риск надо бы накинуть еще.
2) Не учтен возможный и весьма вероятный рост цен на коммунальные платежи. В старом доме при 100% оплате собственниками он может оказаться особенно значительным, т.к. содержать "сыпящийся" дом дороже.
3) Не учтены налоговые риски, куда входит как вероятность того, что таки заставят платить налог с дохода от сдачи (а это по текущему законодательству никак не меньше 6% от ВЫРУЧКИ, т.е. $240 в год + гемор с декларациями), так и возможность введения заметного налога на имущество (например - 1% от рыночной цены, $300 в год).
4) И наконец - расчеты основаны на весьма сомнительном постулате о невозможности снижения цен на аренду. А ведь при снижении покупных цен на квартиры снижение и арендных тоже неизбежно, в связи с увеличением доли тех, кто предпочтет и сможет купить квартиру, а не снимать ее. Это не говоря о других причинах считать текущие цены аренды завышенными ДАЖЕ при сущетсвующих ценах на продажу квартир.
че-т не догнал, так аренда завышена или наоб-т?:) со всем согласен, но не понял почему:

...... текущие цены аренды завышенными ДАЖЕ при сущетсвующих ценах на продажу квартир.

выходит что цены-то занижены, вон ведь какая низкая доходность образуется...
Кстати риски адекватно умеют оценивать страховые компании - у них наверное есть статистика по потопам и т.п. - ставка думаю около процента...

Макс
Завышена > выходит что цены-то занижены, вон ведь какая низкая доходность образуется...

То, что доходность низка, может побудить кого-либо из владельцев сдаваемых квартир продать ее нафиг. А вот поднять цену аренды, мотивируя это недостаточной доходностью - не получится :) В потолок платежеспособного спроса цена уже уперлась, и даже его перепрыгнула.

> Кстати риски адекватно умеют оценивать страховые компании - у них наверное есть статистика по потопам и т.п. - ставка думаю около процента...

Значит, оценив эти риски в $200 в год я поскромничал, должно быть $400 и выше. Хотя, возможно, это страховщики слишком жадные. Впрочем, вряд ли кто застрахует от "секса по телефону".
А теперь делить буду я :)) > Прием чисто бизнес схему - инвестирование с целью аренды.
>

Примем...

> Стоимость аренды в Москве 400 уе (уходят без проблем). С запасом примем 380 уе в месяц, чтобы не было пустых разговоров с арендаторами по поводу 15 мин транспортом до метро, 1 этажа, обоссанного подъезда и азербайджанской семьи -соседей ...

Здесь можно сильно поспорить. Все таки, 400 - это сейчас не минимум. Поэтому хрущобу в 15 мин от метро на первом этаже с обоссаным подъездом и азербайджанской семьей в соседях если и можно сдать по 400, то только другой азербайджанской семье из 7 человек.
Впрочем, это вопрос второстепенный, поэтому спорить не буду. Важно же то, что Вы абсолютно не учли рисков от сдачи, которые есть всегда, даже если арендатором будет москвич в двенадцатом поколении, сын профессора математики и виолончелистки Большого театра, выпускник МГУ с красным дипломом, работающий в министерстве иностранных дел. Если Вы выбираете стратегию выжимания максимальной цены то риски будут больше, поскольку Вы получите "более рискованных" арендаторов. Если Вы придирчиво выбираете арендатора (а значит - придется упасть в цене), то риски будут меньше, но все равно будут. Оценить их сложно, но грубо попробую так: если одно неприятное событие, которое обойдется в $2К произойдет раз в 10 лет, то нужно уменьшить ожидаемый годовой доход на $200 в год. А события могут быть всякие: залитие арендаторами соседей, пожар, исчезновение арендаторов, предварительно наговоривших на означенные $2К с "сексом по телефону", исчезновение их же с вывозом из квартиры всего мало-мальски ценного имущества, криминальное проишествие в Вашей квартире с последующей длительной невозможностью его сдавать и тяганием на допросы и т.д. и т.п.

Однако это все цветочки. Пойдем дальше.

>Пусть 3 штуки пойдет на мебель (покупаем то пустую)

Какой срок аммортизации квартирного скарба? Допустим, 10 лет. Итого: $300 в год долой.

Теперь самое интересное. Вы собрираетесь купить хрущебу? Внимание, вопрос: сколько лет она еще простоит, прежде чем развалится? Ну, допустим, 20 лет (я оптимист). А потом что? Расчитываете вместо нее бесплатно получить бОльшую квартиру в новом доме? ИМХО - напрасно расчитываете. Но продолжу быть оптимистом: что-то вы получите. Вроде ходят слухи о бесплатной передаче владельцам квартир прав собственности на участки, занятые многоквартирными домами. Будем надеятся на это, а также на то, что городские власти Вас не обжулят, и участок под пришедшим в негодность зданием будет продан на честном открытом аукционе, с честным распределением вырученной суммы между владельцами квартир пропорционально площади этих квартир. Но ведь в любом случае участок стоит меньше, чем участок + здание. Примерно - на величину затрат на строительство. Оценивая эти затраты очень скромно, в $400 за м2 готового жилья, получаем, что остаточная стоимость Вашего имущества будет на $400/м2 x 30 (как минимум) м2 = $12000 меньше, чем стоимость квартиры с аналогичными характеристиками в доме, пригодном для дальнейшей эксплуатации. То есть, в год Вы теряете на амортизации здания $12000 / 20 = $600.

> итого чистый доход арендодателя 330 х 12 = 3960 баксов.

По уточненным данным, чистый доход составит 3960 - 200 - 300 - 600 = 2860 баксов.

> Ставкка в сбере на максимально длинный срок в баксах 7% [strong]примем, что надежность моск. недвижимости не хуже[/strong],

Очень смелое утверждение, если учесть что Вы сами думаете о пределах падения...

>но ликвидность вклада все таки получше и будем настаивать, на не менее 9% годовых
> итого можно потратить на квартиру (под сдачу) 3960/0,09 = 44000
баксов.

По уточненным данным - 2860/0,09 = 31700 баксов. Минус 3 штуки на мебель - [strong]28700[/strong].
И это [strong]НЕ[/strong] предел, поскольку принятые допущения весьма и весьма оптимистичны:
1) Не сделана скидка на риск падения цены. Только не говорите, что 9% годовых вместо 7% и являются платой за этот риск: эти жалкие дополнительные 2% = $640 баксов в год получены не за риск, а за работу: периодический поиск новых арендаторов, сбор платы, контроль состояния имущества и т.п. За риск надо бы накинуть еще.
2) Не учтен возможный и весьма вероятный рост цен на коммунальные платежи. В старом доме при 100% оплате собственниками он может оказаться особенно значительным, т.к. содержать "сыпящийся" дом дороже.
3) Не учтены налоговые риски, куда входит как вероятность того, что таки заставят платить налог с дохода от сдачи (а это по текущему законодательству никак не меньше 6% от ВЫРУЧКИ, т.е. $240 в год + гемор с декларациями), так и возможность введения заметного налога на имущество (например - 1% от рыночной цены, $300 в год).
4) И наконец - расчеты основаны на весьма сомнительном постулате о невозможности снижения цен на аренду. А ведь при снижении покупных цен на квартиры снижение и арендных тоже неизбежно, в связи с увеличением доли тех, кто предпочтет и сможет купить квартиру, а не снимать ее. Это не говоря о других причинах считать текущие цены аренды завышенными ДАЖЕ при сущетсвующих ценах на продажу квартир.
Пусть 3 штуки пойдет на мебель (покупаем то пустую) , а меблишку б/ушную по объявам можно натырить и выходим что 40-42 тасячи уе за практически любую хрущобную 1 шку в Москве это предел падения цен сегодня.
>
> Ибо на рынке дешевой аренды спрос сейчас настолько велик, что о падении цен говорить не приходиться..
Странная арифметика А откуда известно что люди покупают квартиру только в целях инвестиций или сдачи в аренду? Тем более вопрос - из чего расчитывается вами срок окупаемости квартиры?
во многом не согласен не согласен по поводу цены аренды, но это не главное и обсуждать не будем
самое главное не согласен, что с падением цены квартиры до доходности пусть в 10% годовых множество народа кинется заниматься этим бизнесом, ибо
1. есть другие инструменты вложения, да и банки другие есть
2. далеко не все, у кого есть 40 штук кэшем почешутся за 2% от этой суммы в год на беготню с поиском квартиры, арендаторов и т.д.
3. дохожы от сдачи, могут быть съедены падением цены квартиры, так что определенный риск есть и с этой стороны
4. да и надоги платить надо вообще-то. а это еще некоторое количество денег.

еще вот какой момент, рынок то определяется не только самыми дешевыми квартирами, а что будет с более дорогими? например цена однушки под сдачу в п44 и хрушевке, стоящих рядом отличается не так сильно, как их цена на продажу (ИМХО), соответственно да какого уровня будет падать однушка в п44?

ну а вообще несто похожее многократно обсуждалось, например <a href='http://wwwboards.auto.ru/estate/64578.html'>http://wwwboards.auto.ru/estate/64578.html</a>
разнца в площади, поэтому и в цене ---
развиваю мысль Если предел по хрущевке 30 метров 40 штук (условно 1300 за метр), то в п44 хата должна стоить порядка 50, а сейчас в Кожухово их продают по 40-41 (сдача в конце года правда). Налетайте, потенциальные бизнесмены.
А где именно в Кожухово? В Сол. Часах? .
на сайте ДСК1 есть вся информация. .
Около 9% годовых А в банк класть... наши родители, бабушки и дедушки уже поклали. Сами знаете что вышло.
Вообще-то вложение в недвижимость один из самых старых способов сбережений и заработка.

Владислав
Падение цен на аренду вполне ожидаемо Вслед за падением цены на 1 кв. метр.